物业公司还没学会赚钱就争相上市了 物业费要涨

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分类:怎么样赚钱

说到物业费,你会怎么想?“物业管理费的支付相当于业主筹集一笔款项,委托第三方支出。支出后,业主应负责维护订单、环境和设备。”万科地产CEO朱保全认为,该地产的本质不是业主赚多少钱,而是业主支付多少钱,这是业主雇佣物业公司的根源。

物业公司可以通过每月收取物业管理费来做大生意并上市。截至目前,中国内地共有14家房地产公司上市,其中13家为h股,1家为a股。8月7日,保利地产提交了香港股票首次公开发行申请。如果成功敲响警钟,它将成为在香港交易所主板上市的第14家房地产公司。

物业公司严重依赖物业管理费。根据中学的数据,2018年前100家物业公司的总收入中,基本物业服务收入所占比例高达80.49%,很少有人真正依靠服务获得收入。上市后,我们应该向投资者提供漂亮的报表。首先,我们应该增加管理面积,其次,我们应该增加物业管理费用。

房地产公司很难摆脱对物业管理费的依赖

13家h股上市物业公司包括:彩生活、中海地产、中国奥林匹克之家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、高雅生活、田园服务、新城悦、凯撒地产、永盛生活服务、滨江服务、奥林匹克花园健康生活。只有一只a股上市。

此外,嘉宝股票原本计划于6月30日在香港交易所上市,但由于认购不足,其上市被推迟。世茂集团副董事长兼总裁许世坛近日透露,他管理的世茂地产预计在完成转型并更名为“世茂服务”后,将于2021年上市。

自2014年起上市的物业公司:

国内物业管理公司有两种基本的盈利模式:一种是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费,另一种是通过收购项目扩大管理领域,以实现可持续的收入增长。第二是通过提供增值服务收费,包括住房经纪、电子商务服务、社区金融、家政服务和养老金服务。后者的毛利率比前者高得多,但并不占收入的大部分,每家公司都依赖向业主收取物业管理费。

招股说明书显示,保利地产2016年至2018年的总收入分别为25.6亿元、32.4亿元和42.29亿元,其中物业管理服务收入分别占74.3%、74.7%和68.8%。保利地产2018年社区增值服务毛利率达到48.6%,远高于同期物业管理服务毛利率20.2%和非业主增值服务毛利率20.3%,至2019年4月底增长至48.8%。

2018年,中海地产获得37.5亿港元的物业管理服务和4.1亿港元的增值服务,分别占公司总收入的90.1%和9.9%。彩色生活(color life)在中国上市最早,在社区O2O领域运行最快,也仅占其增值服务总收入的11.3%。

房地产公司在[/s2/上市后有提价的冲动

为了实现增长,房地产公司不仅要减少支出,还要增加收入。房地产是一项劳动密集型服务。近年来,劳动力成本和服务成本急剧上升。节约开支是不可能实现增长的。因此,我们只能尽量扩大收入来源,增加管理面积或增加物业管理费。在过去一轮房地产市场上行周期中,房地产公司在母公司的支持下享受股息,其管理领域自然增长。然而,由于销售放缓的负面影响,它们将通过第三方项目和并购进行更多扩张。

图片来源:中指院

截至2018年底,百强物业管理公司的平均管理面积为3718.13万平方米,市场份额约为38%。然而,北美50强材料管理公司的市场份额接近30%,远远超过国内水平。预计物业管理的集中度将进一步提高,发言权也将同时提高。

通过对地方政府文件通知内容的梳理,可以发现上一轮物业费标准上调大多发生在2011年至2012年,至今已有7年至8年时间。在此期间,劳动力成本大幅上升,怎么样赚钱,而物业服务收费标准仍处于“停滞”状态。大部分政府文件亦清楚指出,近年来,由于工资上升,物业服务成本迅速上升。提高和放开物业管理指导价是必然趋势。随着物业管理市场化的推进,这也是行业健康发展的一大优势。

广东省发展改革委和广东省住房和建设部近日联合发布了关于进一步规范物业服务收费的通知。从今年8月1日起,取消政府指导价范围内的物业服务收费备案管理。然而,根据《东莞时报》,取消备案不会影响物业管理费的价格调整程序,也不会简化提高物业管理费的程序。物业管理费的增加仍需企业与业主协商确定,还需满足“双半”条件,即只有在总面积一半以上的业主和总人数一半以上的业主同意的前提下才能进行价格调整。

中国的房地产成本不高[/S2/]

共享办公:华丽互联网故事下的物业生意

在分享经济的浪潮之后,分享自行车巨人ofo正在死去。共享汽车巨头滴滴深陷利润危机,而共享办公室仍处于其漫长的“婴儿期”。它的未来非常广阔,但它能否活到那个时候仍然是个问题。

创造一个办公空间,让人们享受生活,而不仅仅是生存。——这是共享办公室的创始人wework描绘的美好愿景,揭示了共享办公室的本质:一种理想生活方式的销售。

商业竞争的制高点是文化的渗透,尤其是对生活基本水平的渗透。一旦这一理念深入人心,改变时代的伟大企业往往会诞生,如星巴克的“第三空间”和宜家的“目录”。以上三者有一个共同点,他们都做“空间”生意,分别指向家庭、休闲和工作三个维度。最终,他们都可以回到一个已经转化为文学艺术的哲学格言——“人应该诗意地生活在地球上——海德格尔”——这是当代商业文明的天才和当代商业文明的庸俗。

在全球互联网时代,空间的边界已经无限扩展到二维无限场景。网络协作的几何效应给了企业更多的想象空间。共享办公室就是基于此来讲述一个互联网故事:物理大小-会员大小-在线社区。这“三部曲”是我们持续不断的资本商业模式的核心,怎么样赚钱,因此支持了目前470亿美元的估值。

自从15年前爆发以来,这个国家的办公空间共享已经持续了四年。我们的工作不仅带来了高估值的希望,也带来了未来的不确定性。

共享办公室的虚拟共享:想象

风口经济的共同特征是,即使没有清晰可预测的业务实现模式,资本仍然有办法使规模疯狂增长。

共享办公室的兴起也是由于新经济周期下的市场刺激。我们的工作诞生于美国金融危机后10年的经济复苏中。国内企业主要源于14年“大众创业与创新”政策鼓励的创业浪潮。

在“共享经济”理念的支持下,世界三大共享领域巨头优步、易邦和威士威估计其价值分别为1200亿美元、310亿美元和470亿美元。与前两大巨头相比,我们工作的“分享”显然有些特别。第一,不是为了盘活原有的闲置资源来发掘存量价值,比如私家车的闲置座位和住宅楼的闲置房间,而是为了更接近“第二房东”的租赁模式,在改造升级后赚取差价。其次,目前它不是一个真正的第三方平台。匹配交易的关联效应不明显,但自有产权更接近综合办公服务提供商。

令人尴尬的是,这三家公司都成立于2010年左右。经过多年的发展,优步和Airbnb都实现了盈利,至少通过一个清晰的财务模式运行,而Wework仍在扩大亏损。2018年前9个月,WeWork亏损12.2亿美元,而2017年该公司亏损9.33亿美元。根据一份公开投资者简报,该公司2018年前9个月的亏损比去年同期增加了近3倍,达到12亿美元。

幸运的是,在软银今年1月追加20亿美元投资后,我们工作的估值升至470亿美元。此外,亏损扩大是有正当理由的。我们的规模仍在高速扩张,无论是自营的“建设与施工”还是“买买买”的并购。2018年,我们斥资25亿元收购了中国裸心协会,加快了本土化进程。事实上,它最初想合并氪星空间,中国第二大巨人。

Wewrok的增长也给了中国学徒信心,并向中国首都讲述了同样的故事。去年,《第一财经周刊》(First Financial Weekly)采访了业内许多初创企业,询问“共享经济”能给写字楼租赁业务带来多少利润率,但没有得到明确的答案。进来的人正忙着围着土地跑,这也符合风口创业的一贯基调。

除了我们工作的童话故事,还有另一个重要原因,共享办公空间是未来不可避免的趋势,而不是短暂的泡沫。作为房地产的一个新故事,世界五大房地产咨询公司都在密切关注这条赛道的发展。其中,仲量联行在业内最热时期对最终用户(共享办公室的用户)进行了调查,并发布了一份题为“转瞬即逝或大势所趋”的报告。最后的结论有利于后者。

据中国工商研究院数据库显示,截至2018年6月底,中国共有300多个共享办公平台,6000多个分销网点,总经营面积1200万平方米,就业岗位200万个。然而,根据艾煤炭咨询公司发布的2018年中国联合办公行业监测报告,2016年至2022年,中国联合办公行业的市场规模持续增长,增长率为159.3%。

不难预见,联合办公将逐渐成为未来的主流办公模式。从长远来看,共享办公的时代背景是企业形式的变化——团队小型化和组织分布化,大平台+小团队+分立办公是网络经济下的大趋势,这几乎是企业的共识。

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尽管清算模式尚不明确,但在可预见的无限广阔未来之前,扩张是当务之急。正如氪星空间创始人刘成城在接受亚洲金融采访时所说:“在现阶段,有意义的社区规模是氪星空间的首要任务,盈利能力是第二重要的衡量标准。”

然而,归根结底,增长不仅仅是为了获得更好的数据估值,也不仅仅是为了在市场竞争中取得进步或后退。然而,过去几年的经验也证明,规模扩张是通向未来的唯一道路,也是共享办公室轨道上的另一种选择。

互联网思维的幻灭:小而美丽的死亡,大而难以生存

从14年的崛起,到15年的火热,到18年的并购重组,到下半年的办公室共享,现在终于不再谈论互联网的未来故事,也认识到这个行业仍处于实体扩张的早期阶段,但资本的冬天并没有出乎意料地到来,提前将利润问题摆在了桌面上。

即使未来更好,共享办公室也是一项最终会实现的业务。企业家可以向他们的首都讲述我们工作的故事。然而,面对企业用户,人们也有理由买单。一般来说,服务可以分为两个方面:一是虚拟价值:发达的联合办公环境所带来的社区效应、知识共享、灵感和创业氛围等。一是增值服务:综合物业服务,以及资源对接、培训体系、媒体报道等。

前者与后者相似,后者是竞争产品差异化的体现。早期的初创公司经常试图与后者保持距离。这是产品经理讲故事和利用创业团队自身资源进行营销的风格。几位天使投资者和创业导师被带到办公室,与这些创业企业的小老板聊天,打败胆小鬼,让空间呈现“资源整合者”的光芒。然而,事实证明,事先使用“互联网思维”的共享办公企业都在早期就已经死亡。2016年,包括地下室、孔雀组织(Peacock Organization)和MadSpace在内的一系列联合办公空间关闭,这也提醒业界空间生态系统的脆弱性。

在我看来,盲目互联网思维的死亡有两个原因:

1 .大多数共用办公室的客户都是初创企业。与各种花哨的增值服务相比,他们更愿意接受实际的性价比。生存是关键。面对共用办公空间的“主房东”的高额溢价,最好租一个住宅区。

2 .共享办公室的企业在拥有足够的客户群之前根本没有足够的议价能力。他们可以打包第三方的服务,并以低价交付给客户。市场上有这么多服务提供商,为什么客户必须选择你的合作,让你的中间人来赚取差价?

优科工作室的创始人毛大庆曾经在对我们的工作进行深入研究后得出结论:“小而美”的模式是不可行的。在通过生态闭环中的各种增值服务赚钱之前,联合办事处必须有规模。

据刘成城氪星航天公司称,如果没有50万成员和500万个项目,销售增值服务是不可行的。业内还有其他意见,但最低会员人数不少于20万,目前中国没有一家公司能做到这一点。从这个角度来看,整个行业仍处于实体规模扩张阶段,远未实现花哨的增值服务。因此,在大浪淘沙后,我们的工厂、氪星空间和尤克车间仍在几个头部进行疯狂的规模扩张。

然而,问题是服务平台的故事还很遥远,首都的耐心有限。毕竟,这是一条由大量烧钱的资产运营的线路。后续粮仓能有多少保障?就在去年12月,孙正义打算以160亿美元收购WeWork的大部分股份。然而,由于我们的持续和不断扩大的财务损失,大多数投资者怀疑我们的估值过高,并强烈反对。软银最终投资了20亿美元。就在几天前,氪星空间还以非常低调的姿态完成了B+轮融资。戈弗雷的资产投资数千万元,比去年6月的第二轮3亿美元大幅减少。当然,这也可能是因为人们并不缺钱。

也许这个问题早就预见到了。为了控制成本,两大国内巨头向两个完全不同的方向发展:

氪星空间借鉴小米的“供应链转型”模式。通过精确的成本控制,要求其设计团队收集40个空间设计指标,分为财务模型敏感度和用户体验敏感度。对一个参数的准确更改会影响大约5%的利润率。这实际上是我们的工作路线。从某种意义上说,它也是一家数据公司。它在两件事上积累了大量数据:第一,什么是好的办公地点;第二,如何优化室内空间。与一年前相比,当添加一个表时,他们的数据容量可以节省33%的成本。

另一方面,优科工厂选择开放和加入,将自己定位为“办公服务提供商”,这实际上是连锁酒店的“轻资产”模式——物业由业主提供,由品牌方管理和提取。这也使优科工厂成为中国最大的共享办公品牌。根据其官方网站,截至2018年12月,优科工厂已在全球44个城市和新区布置了200多个共享办公空间。优科工厂除了驻扎在商业氛围浓厚的前线,还在扬州、开封、襄阳、拉萨等三线、四线城市拥有自己的据点。

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在资本的冬天,没有什么比自我造血更重要了。为了给投资者更多信心,优科工厂在2018年宣布,它是中国第一个实现利润的共享办公品牌。氪星空间还表示,经过三个月的攀升期,自2017年以来开业的所有新店都在进入成熟期时实现了盈利。

至少全球老板wework的估值仍在上升,共享办公室的线下财产属性使该行业不可能真正垄断,因此即使经过三年的重组,剩余的参与者仍可能受到资本青睐,但要实现理想的未来,并通过增值服务讲述故事,还有很长的路要走。

仍是一家房地产企业:开发商排队进入该网站,

经过两年多的观察,房地产开发商于2017年开始大量进入该网站。据估计,他们终于发现,不管网络上共享办公的故事被吹到天上,它最终还是一个房地产企业,而且很明显这是未来办公趋势的方向。无论是抓住机会还是进行战略防御,他们都必须进入网站进行游戏。

事实上,SOHO早在2014年就开始了联合办公品牌SOHO 3Q。潘石屹个人将联合办公业务称为“搜狐中国未来发展的主要驱动因素之一”。然而,当然,这不是网络社区的故事,而是房地产租赁的升级。2017年6月和11月,雅高和凯德分别推出了自己的联合办公品牌“阿特拉斯”和“凯德C”,正式进入轨道。2018年7月,瑞安房地产的中国新天地推出了全新的办公品牌INNO,并开始测试联办。11月,中海商业推出了其商务联合办公品牌OFFICEZIP。

开发商具有自持物业、雄厚资金和成熟品牌的优势。从某种意义上说,他们更像正规军。凭借多年的物业管理经验,他们拥有更灵活的转弯空间,可以发挥线下物业形式、空间设计和场景分类的布置和组合。

从目前商业房地产行业的表现来看,至少联合办公空间正成为一种非常重要的商业形式。商场甚至把它作为主要的排水工程,不仅能带来人气,还能消化现有空间。一些酒店也在将传统大堂改造成联合办公空间,以满足普通商务旅行者和专业人士的需求。全球商务旅行协会的研究主任杰西卡·科利森说:“与老一辈相比,千禧一代的商务旅行者更游牧,更经常呆在户外。酒店业注意到了这种差异,越来越多的酒店开设了联合办公区。”

共享办公初创公司和传统商业地产公司最终达成共识——共享办公离不开物业服务的本质,空间就是服务,还是先在三维世界里把事情做好,社区的故事应该先放在一边。

他们也在做一件事来构建基于物联网的多样化智能办公场景,无论是智能门禁、智能储物柜、云纹、无人零售、智能咖啡机、智能会议室等主要办公场景设备,还是母婴室、瑜伽室、迷你KTV、SPA等边缘场景的扩展。我们将首先讨论离线办公生态。同时不遗余力地做大规模、抢占市场。

作为一个千年出生的人,我碰巧在共享办公空间工作,非常喜欢这种工作方式。我相信这是未来的必然趋势。作为一名用户,我很高兴看到联合办公空间升级的竞争。然而,从行业的角度来看,我想提醒所有玩家做好长期战争的准备。根据高力国际的数据,到2030年,30%的办公空间将以联合办公的形式存在。这不是一个有无限互联网边界的战场,而是一场对有限土地扩张的竞争。

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